Wie funktionieren offene Immobilienfonds?

27.11.2023Investmentfonds

Offene Immobilienfonds erschließen auch kleineren und mittleren Vermögen eine sichere Anlage in Sachwerten. Darüber hinaus sind sie manchmal rentabler wie andere, vergleichbare Assetklassen. Alle Basics über offene Immobilienfonds findest du in diesem Artikel

Offene Immobilienfonds investieren ihr Sondervermögen zum Großteil in erstklassige Gewerbeimmobilien in besten Lagen. Durchschnittlich gesehen werden dabei etwa 70 Prozent des Sondervermögens in solche Objekte investiert, die restlichen 30 Prozent verbleiben als Liquiditätsreserve und dienen als Rücklage für Neuinvestitionen. Die Liquiditätsreserve wird meist in kurzlaufenden Wertpapieren und/oder Bankguthaben gehalten und ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben.

Ebenso wie bei Wertpapierfonds, sind auch bei den offenen Immobilienfonds die Vertragsbedingungen in einem allgemeinen und einem besonderen Teil zusammengefasst. Der allgemeine Teil regelt die grundsätzlichen Zielsetzungen des Fonds (zum Beispiel Anlage in Grundstücken, Wohn- oder Bürogebäuden), die Festlegung und die Aufgaben der Depotbank und die Wertermittlung.

Offene Immobilienfonds mit steigenden Mieten rechnen können, ist auch die Basis für eine Anpassung der entsprechenden Ertragswerte gegeben. Wer mit Grundstücksspekulationen die schnelle Kohle machen möchte, für den sind offene Immobilienfonds nicht wirklich die erste Wahl. Wer eine langfristige, sehr sichere und ertragreiche Sachwertanlage mit akzeptabler Rendite sucht, die darüber hinaus noch transparent und flexibel ist, der ist hier genau richtig. Offene Immobilienfonds vereinen alle Vorteile der Wertpapieranlage und einer nachhaltigen Sachwertanlage.

Offene Immobilienfonds und ihre Anlagegrundsätze

Das Sondervermögen der Fonds muss nach dem Gesetz mindestens zehn Objekte umfassen, wobei jedes Objekt nicht mehr als 15 Prozent des Sondervermögens ausmachen darf. Um eine solide Risikostreuung zu erreichen und Grundstücksspekulationen zu vermeiden, dürfen unbebaute Grundstücke nach dem KAGG nicht mehr als 20 Prozent des Sondervermögens ausmachen. Die Anzahl der ausgegebenen Anteile ist wie bei den offenen Wertpapierfonds prinzipiell unbeschränkt.

Beim Erwerb der Anteile unterscheiden sich offene Immobilienfonds ebenfalls nicht von den Wertpapierfonds. Dieser erfolgt auch über die Depotbank, die Investmentgesellschaft oder durch Vermittlung Dritter. Bei der Ausgabe der Anteilsscheine erhebt die Fondsgesellschaft einen Ausgabeaufschlag. Die besonderen Bedingungen enthalten im Normalfall Angaben über die Anlagegrundsätze, Anlagegrenzen, die Höhe des Ausgabeaufschlags, die Kosten der Fondsverwaltung und die Ausschüttungsmodalitäten.

Offene Immobilienfonds brauchen ein besonderes Management

Da offene Immobilienfonds eine besondere Fonds-Konstruktion darstellen benötigen sie eine Anlagestrategie und ein Management ganz besonderer Art. Die Kunst der Fondsverwaltung besteht in erster Linie darin, aus theoretisch täglich fälligem Geld eine langfristige Anlage, nämlich die Immobilie zu finanzieren und darüber hinaus einen festen Rücknahmepreis zu garantieren. Um in diesem Zusammenhang die Anteilsrücknahme kalkulierbar zu halten, hat der Gesetzgeber für offene Immobilienfonds im KAGG das Recht auf Rücknahmeaufschub verankert, das den Fondsgesellschaften im Notfall den erforderlichen Spielraum gibt, um Objekte ohne Zeit- und Gelddruck bestmöglich zu veräußern. Neben der Regelung im KAGG wirken zwei weitere Punkte unkalkulierbarem Liquiditätsbedarf aufgrund massiver Anteilsverkäufe entgegen:

 Ein relativ hoher Ausgabeaufschlag
Ein Satz in Höhe von rund 5 Prozent hat zur Folge, dass ein wesentlicher Teil des Anlageerfolgs im ersten Jahr aufgezehrt wird. Für eine kurzfristige oder spekulativ ausgerichtete Anlage fehlt also der finanzielle Anreiz. Selbst eine Anlage über die Frist von 2 oder 3 Jahren wäre unter reinen Renditegesichtspunkten uninteressant.
 Die Kontinuität des Anlageerfolgs
Sie macht den offenen Immobilienfonds fast ausschließlich als langfristige Anlage interessant. Deshalb haben die meisten Anteilsbesitzer auch einen Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren, häufig von über zehn, fünfzehn oder sogar zwanzig Jahren. Diese Anleger erwarten zu Recht von ihrer Sachwertanlage in solidem Haus- und Grundbesitz eine stetige Aufwärtsentwicklung ohne das Auf und Ab an den Wertpapierbörsen.

So investieren offene Immobilienfonds das Geld ihrer Kunden

Offene Immobilienfonds legen ihr Sondervermögen überwiegend in Mietwohn- und Gewerbegrundstücken sowie in gemischt genutzten Objekten an. Es spielt heute keine Rolle mehr, ob sich die Objekte in Deutschland oder auf europäischem Boden befinden. Eine Einschränkung von 20 Prozent für ausländische Grundstücke gilt nur noch für Objekte außerhalb der EU.

Offene Immobilienfonds beschäftigen sich zunehmend auch mit der Projektentwicklung, bei der vom Kauf eines Grundstücks bis zur schlüsselfertigen Übergabe des Gebäudes an den Mieter oder Käufer alle Aufgaben vom Fondsmanagement übernommen werden. Die sonst üblichen, an Projektentwickler zu zahlenden Vergütungen werden eingespart und verbleiben im Fonds. Dies dient nicht zuletzt auch der Verbesserung der Wertentwicklung.

Offene Immobilienfonds bieten kontinuierliches Wachstum mit Steuervorteilen

Im Vergleich zu den Wertpapierfondsunterliegen offene Immobilienfonds denkbar geringen Wertschwankungen. Die Wertentwicklung verlief in den letzten Jahren sehr verlässlich und wies ausnahmslos nach oben. Maßgeblich dafür sind einerseits die Methodik der Bewertung des Sondervermögens und andererseits das hohe Mietniveau. Die positive Entwicklung dürfte vor allem sicherheitsorientierte Anleger ansprechen. Darüber hinaus bieten offene Immobilienfonds auch nach Steuern unter dem Strich ziemlich attraktive Bedingungen. Im Vergleich zu anderen sicherheitsbetonten Anlagen schneidet demnach der offene Immobilienfonds unter dem Strich nach Steuern besser ab.

Die steuerlichen Vorteile rücken damit auch den völlig verzerrten Vergleich im langfristigen Wertzuwachs mit den Rentenfonds wieder gerade. Letztere beginnen in fast allen Performance-Ranglisten dort, wo offene Immobilienfonds aufhören, und sie erreichen Spitzenwerte. Die Jahresrenditen der Rentenfonds liegen mit durchschnittlich zwar höher. Aber der Löwenanteil der Wertsteigerungen der Rentenfonds ist steuerpflichtig, so dass Rentenfonds-Anleger nach Abzug der Steuerbelastung kaum besser abschneiden als die Inhaber von Anteilen an offenen Immobilienfonds.

Wie offene Immobilienfonds ihr Sondervermögen bewerten (müssen)

Die Erfahrung hat gezeigt, dass auch Immobilienpreise erheblichen Schwankungen unterworfen sind. Rein theoretisch könnte die Immobilienbewertung ein erhebliches Risiko für offene Immobilienfonds darstellen. Eine rückläufige Entwicklung auf den Immobilienmärkten, etwa nach einem Boom, mit entsprechender Abwertung des gesamten Immobilienbestandes von beispielsweise 10 Prozent hätte fatale Folgen für die Gesamt-Performance.

Als Basis für die Bewertung des Objektbestandes verwenden offene Immobilienfonds allerdings nicht die aufgrund aktueller Marktentwicklungen geltenden Immobilienpreise. Das Problem extremer Preisschwankungen sowohl nach oben als auch nach unten wird durch das spezielle Bewertungsverfahren gelöst. Gleichwohl muss aber die Bewertung auch Markttendenzen berücksichtigen, was für offene Immobilienfonds ganz besonders beim Objekterwerb von zentraler Bedeutung ist. Wenn die Bewertungsgutachten, die vor dem Kauf von Fondsobjekten zur Feststellung eines angemessenen Kaufpreises erforderlich sind, realitätsfern wären, dann würden offene Immobilienfonds am Markt vorbei operieren und letztlich ihre Aufgabe verfehlen.

Spezielle Bewertungs-Verfahren für offene Immobilienfonds

Aktien und festverzinsliche Wertpapiere werden bekanntlich an Börsen gehandelt. Aus Angebot und Nachfrage ergibt sich ein dokumentierter Marktpreis, der laufend publiziert wird. Immobilien hingegen sind nicht standardisiert und deshalb auch nicht ohne weiteres handelbar. Kein Objekt gleicht einem anderen. Ein jederzeit beobachtbarer Marktpreis scheidet also als Basis für die Bewertung einer Immobilie aus. Zur Wertermittlung müssen offene Immobilienfonds andere Methoden heranziehen.

Das Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Immobilien ist im KAGG geregelt. Jeder offene Immobilienfonds muss einen unabhängigen Sachverständigenausschuss berufen, der mindestens drei Mitglieder umfasst. Diesem obliegt die Bewertung der im Fonds befindlichen Objekte. An die Wertgutachten des Ausschusses ist der Fonds gebunden. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Objekte des Sondervermögens mindestens alle zwölf Monate, im gegebenen Fall auch vor dem Kauf oder Verkauf neu zu bewerten sind. Damit soll vor allem verhindert werden, dass offene Immobilienfonds zu teuer kaufen oder zu billig verkaufen.

Offene Immobilienfonds nutzen meistens das Ertragswertverfahren

Die Bewertungsmethoden sind im Einzelnen zu komplex, als dass sie an dieser Stelle detailliert behandelt werden können. Im Prinzip basieren sie jedoch auf dem Ertragswertverfahren. Der Ansatz für eine Höherbewertung ist für offene Immobilienfonds erst dann gegeben, wenn bei sonst unveränderten Bedingungen der Abschluss neuer Mietverträge bessere Konditionen erbringt oder wenn eine Anpassung der Miete gemäß der Entwicklung des Lebenshaltungskosten erfolgt ist. Die Koppelung der Mieten an den Index der Lebenshaltungskosten ist im gewerblichen Bereich, also bei Büro- und Geschäftshäusern, durchaus üblich. Extreme Preisentwicklungen aufgrund vorübergehender Marktverzerrungen (zum Beispiel aufgrund von Leerständen oder einer Verknappung von Büroraum) lassen offene Immobilienfonds bei der Bewertung außer Betracht. Sollte im positiven Fall ein so genannter »Windfall-Profit« für den Fonds genutzt, die Diskrepanz zwischen Gutachter-Bewertung und erzielbarem Preis realisiert werden, muss das betreffende Objekt verkauft werden.

Wie du siehst sind offene Immobilienfonds eine Assetklasse, die für jedes Anlage- Portfolio ein Must-Have darstellt. Je größer dein Vermögen ist, desto mehr kannst und solltest du auch über ein direktes Engagement in Immobilien nachdenken. Offene Immobilienfonds bieten dir aber den Vorteil, dass sie im Gegensatz zu einem eigenen Haus oder einer Wohnung liquide sind.